Piccole riparazioni in affitto: ecco quali spettano all’inquilino e quali al proprietario

Nel rapporto di locazione immobiliare, la questione delle piccole riparazioni e della manutenzione ordinaria rappresenta spesso uno dei temi più discussi fra inquilino e proprietario. La legislazione italiana, a partire dall’articolo 1576 e 1609 del Codice Civile, definisce in modo chiaro quali interventi spettano all’inquilino in quanto conduttore e quali gravano invece sul proprietario, prevenendo possibili contenziosi e incertezza sull’attribuzione delle spese.

Obblighi dell’inquilino: manutenzione ordinaria e piccole riparazioni

All’inquilino spettano generalmente tutte le spese di piccola manutenzione. Queste sono strettamente connesse all’uso quotidiano dell’immobile e ai piccoli deterioramenti che derivano dal normale utilizzo. Il principio cardine è che l’inquilino, utilizzando l’immobile per vivervi, genera una usura che non può ricadere sul proprietario sotto forma di costi di riparazione. Alcuni esempi tipici di interventi di piccola manutenzione a carico dell’inquilino includono:

• Disotturazione delle tubature, laddove l’ostruzione sia riconducibile al normale uso domestico;
• Sostituzione di lampadine, batterie dei citofoni o telecomandi, fusibili, guarnizioni di rubinetti e piccoli componenti di sanitari;
• Manutenzione ordinaria della caldaia e dei condizionatori, come la pulizia dei filtri;
• Ritocchi a tinteggiatura interna effettuati per ragioni estetiche o per piccoli danni da uso;
• Pulizia e manutenzione degli infissi interni ed esterni (senza interventi strutturali);
• Riparazione o sostituzione di serrature e chiavi in caso di smarrimento o rottura dovuta a incuria;
• Piccole riparazioni di pavimenti, rivestimenti e accessori di arredo arrecati dall’uso quotidiano.

Rimane altresì a carico dell’inquilino ogni danno causato da incuria, negligenza o utilizzo improprio dell’immobile e delle sue pertinenze, come specificato in molti contratti di locazione più dettagliati. In questi casi, la riparazione rimane a carico dell’inquilino anche se si tratta di lavori di maggiore entità, purché la causa sia direttamente riconducibile al suo comportamento.

Obblighi del proprietario: manutenzione straordinaria e lavori strutturali

Il proprietario è tenuto a fornire l’immobile in uno stato di perfetta abitabilità e manutenzione, con tutti gli impianti funzionanti e sicuri. A suo carico rimangono quindi tutti gli interventi straordinari, rivolti al mantenimento del valore e della funzionalità della struttura stessa e dei relativi impianti. Questi comprendono:

• Riparazione o sostituzione degli infissi danneggiati non per colpa dell’inquilino;
• Rifacimento o riparazione di impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento, salvo che il danno sia stato causato dall’inquilino stesso;
• Opere murarie (intonaci, impermeabilizzazioni, sostituzione di travi);
• Interventi di manutenzione straordinaria degli impianti e delle parti strutturali dell’edificio;
• Sostituzione di caldaie e impianti centralizzati obsoleti;
• Riparazioni derivanti da vetustà o da eventi imprevedibili (ad esempio, caso fortuito).

Il proprietario deve intervenire anche per tutte quelle riparazioni urgenti, indifferibili e necessarie al mantenimento della sicurezza, del decoro e della fruibilità dell’immobile da parte dell’inquilino. L’inquilino ha l’obbligo di tollerare tali lavori quando indispensabili, concedendo l’accesso agli operai scelti dal proprietario e collaborando affinché l’intervento possa essere realizzato con la massima tempestività.

La distinzione normativa tra piccole e grandi riparazioni

La distinzione tra manutenzione ordinaria (a carico dell’inquilino) e straordinaria (a carico del proprietario) si basa su criteri derivanti sia dalla normativa che dalla giurisprudenza. Ai sensi dell’articolo 1609 del Codice Civile, le riparazioni di piccola manutenzione sono determinate dall’usura dovuta all’uso, mentre quelle dovute a vetustà (ossia all’invecchiamento dei materiali o degli impianti) o a caso fortuito sono a carico del proprietario.

La valutazione della “dimensione” della riparazione non è sempre oggettiva: è frequentemente il costo rispetto al canone di locazione e la destinazione d’uso dell’immobile che guidano la decisione in caso di contestazioni. In assenza di accordi specifici nel contratto, spesso si fa riferimento a liste stilate da associazioni come Sunia e Confedilizia o alle tabelle utilizzate dagli enti pubblici, che sostanzialmente confermano quanto previsto dal Codice Civile.

Implicazioni nella redazione del contratto di affitto

Per evitare fraintendimenti, è buona prassi inserire nel contratto di locazione clausole che dettagliino con precisione la ripartizione di tutte le spese. Tali previsioni rafforzano la chiarezza e semplificano la gestione del rapporto tra le parti durante la durata del contratto. Una redazione attenta e trasparente contribuisce a prevenire possibili controversie legate alla gestione degli immobili in affitto.

Ripartizione delle spese in condominio e casi particolari

Qualora l’immobile sia situato all’interno di un condominio, si aggiunge la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie condominiali. In questo scenario:

• Spese ordinarie condominiali: a carico dell’inquilino, perché collegate all’uso e al godimento dei servizi comuni (ascensore, luce scale, pulizia, giardinaggio);
• Spese straordinarie condominiali: a carico del proprietario, poiché riguardano migliorie o interventi strutturali sulle parti comuni.

Ci sono poi situazioni particolari in cui la responsabilità non è immediatamente attribuibile: per esempio, nel caso di un danno a un impianto causato sia da vetustà, sia da un uso non proprio da parte dell’inquilino. In questi casi, sarà fondamentale ricostruire le cause effettive del danno, anche tramite perizie o documentazione tecnica. Se il guasto è esclusivamente imputabile al logoramento naturale indipendente dall’uso, la spesa coinvolge il proprietario. Se, invece, la causa è riconducibile al comportamento dell’inquilino, la riparazione graverà su quest’ultimo.

Le regole sono generalmente valide anche per contratti transitori, case vacanza e stanze in affitto, sempre adattando quanto stabilito dagli accordi scritti e dalla normativa vigente. È essenziale che le parti si affidino esclusivamente a quanto contemplato dal Codice Civile e dalle norme in materia locativa per evitare interpretazioni arbitrarie o pretese non legittime.

Consigli pratici per la gestione delle manutenzioni durante il periodo di locazione

Per una convivenza serena e priva di contrasti tra inquilino e proprietario, è raccomandato:

• Documentare lo stato dell’immobile tramite verbale di consegna e fotografie al momento della stipula del contratto;
• Comunicare tempestivamente al proprietario eventuali guasti strutturali o anomalie riscontrate durante l’uso dell’immobile;
• Effettuare regolarmente la manutenzione ordinaria, evitando che piccoli problemi si trasformino in danni di maggiore entità;
• Chiedere sempre chiarimenti al proprietario (o all’amministratore di condominio) su eventuali dubbi relativi alla ripartizione delle spese;
• Prevedere una polizza assicurativa che copra eventuali danni accidentali o imprevisti, in aggiunta agli obblighi contrattuali.

Seguendo poche e semplici regole di comunicazione e trasparenza, la gestione delle piccole riparazioni e la convivenza in affitto si rivelano molto più agevoli sia per l’inquilino sia per il proprietario. Il rispetto delle responsabilità stabilite dalla legge, insieme a una collaborazione fattiva fra le parti, è la chiave per un rapporto sereno e duraturo, nel pieno rispetto dei reciproci diritti e doveri.